Shared funding van hypotheken

Door: Caspar Jagerman

Afgelopen jaar zijn Deense hypotheken met een negatieve rente veel in het nieuws geweest. De Jyske Bank bood leningen aan met een looptijd van 10 jaar tegen -0,5%. Het klinkt als te mooi om waar te zijn: Geld toe op een lening? En hoe kan dat? In dit artikel zoeken we naar oorzaken en ontdekken moderne hypotheekvormen en welke mogelijkheden die bieden.

Opbouw van hyptheekrente

De rente op een hypotheek is grofweg opgebouwd uit de volgende componenten: De kosten van geld, de kosten van risico, operationele kosten en winstmarge. De rentekosten zijn tegenwoordig bijzonder laag. Ten dele is dat het gevolg van het stimuleringsbeleid van de centrale banken die veel liquiditeit in de markt brengen, maar ten dele is de rente ook laag door de vergrijzende bevolking in onder andere Europa en Japan. Oudere mensen consumeren minder en sparen meer. En veel aanbod van (spaar)geld leidt tot lage rentes.

Samen vormen de rentekosten en liquiditeitskosten de fundingkosten. De liquiditeitskosten zijn een nieuwe kostencomponent die sinds de kredietcrisis is geïntroduceerd en is een maat voor de extra moeite die het kost voor banken om geld te lenen bij andere banken. Hoewel de rentekosten dus laag zijn, geeft de liquiditeitsopslag een extra opslag. De liquiditeitsopslag is een maat voor het vertrouwen dat banken in elkaar hebben. Blijkbaar is dat vertrouwen minder dan voorheen. De huidige hypotheek rentekosten in Nederland zijn rond 1% op het moment van schrijven. Toch geeft het verhaal van de Deense hypotheekmarkt en Jyske bank te denkenhoe hier de rente nog lager is. Hoe werkt dit systeem en biedt het een oplossing voor de hoge liquiditeitsopslag en is hier ook in de Nederlandse markt iets mee te doen?

De Deense markt

In Denemarken worden hypothecaire leningen ZONDER de risico opslag als obligaties tegen de geldende geldmarktrente uitgegeven. Omdat er geen exclusieve geldverstrekker is, maar de lening open op de markt wordt gebracht en er vele geldverstrekkers zijn, is het een spel van vraag en aanbod dat de prijs bepaalt en kan de rente op de lening laag of zelfs negatief zijn. Dat betekent ook dat de factor liquiditeitsopslag veel beperkter is. De bank is ook in staat om de hypotheek zonder het kredietrisico aan investeerders door te verkopen. Los van de lening betalen de klanten ook nog voor de operationele kosten en de risico opslag. Gratis is het geld dus ook daar niet helemaal.

Nederlandse obligatie hypotheken

In Nederland is het gebruikelijk dat een hypotheek bij een enkele geldverstrekker wordt afgesloten. Als je eenmaal een bank hebt gekozen voor een hypothecaire lening, dan is de keuze voor de geldverstrekker onderdeel van deze deal. Dat maakt de rente hoger dan wanneer je de geldverstrekkers apart zou kunnen kiezen. Toch is er beweging in de Nederlandse markt. In de zomer van 2019 gaf De Nederlandse Bank akkoord op het prospectus van het 'Dynamic Credit Mortgage Bond'-programma van de firma Dynamic Credit, actief op de Nederlandse Hypotheekmarkt met het label BijBouwe. Hierdoor wordt het mogelijk om hypotheekleningen te verhandelen als beleggings product. Dynamic Credit zet voor haar investeerders hypotheken in de markt met de gevraagde risico/rendements verhouding. Omdat naast banken ook pensioenfondsen en verzekeraars kunnen meedoen en die aan andere kapitaaleisen moeten voldoen kunnen de leningen ook goedkoper worden.

Euribor hypotheken

In de jaren 90 boden verschillende banken, waaronder Euribor hypotheken aan. Dit waren hypotheken waarbij de rente direct gekoppeld was aan de interbancaire rente die door de ECB wordt vastgesteld. Aangezien deze in 2019 negatief is gemaakt om de Europese economie te ondersteunen, betekent dit dat voor een beperkt aantal klanten de rente op de lening nul bijna nu of zelfs een beetje negatief is. Omdat banken bovenop de Euribor rente nog een rente opslag rekenen, vergelijkbaar met de liquiditeitsopslag, betaalt de klant in de meeste gevallen uiteindelijk toch nog rente. Helaas, deze hypotheekvorm wordt niet meer aangeboden, door de extreem lage Euribor rente is dit product niet meer rendabel.

Crowdfunding hypotheken

Crowdfunding is populair voor het krijgen van funding van een breed publiek op nieuwe ontwikkelingen. Jungo is een partij die actief is bij hypotheekverstrekking via crowdfunding. Ook hiervoor geldt dat de particuliere investeerder feitelijk een obligatie koopt op de hypotheek van een ander. Als extra zekerheid voor de geldlener is wel ingebouwd dat 80% van de lening door (nu nog één, Aegon) professionele investeerders wordt gefund, en voor 20% door particulieren. Ook bij de Jungo hypotheek geldt dat deze hypotheek goedkoper is dan de traditionele omdat de particulieren aan minder stringente regels gebonden zijn dan traditionele banken.

De Nederlandse hypotheekmarkt verandert

Deze ontwikkelingen laten zien dat de klassieke Nederlandse hypotheekmarkt langzaam aan het veranderen is en de bank als geldverstrekker langzaam ruimte moet afstaan aan andere partijen. Gratis geld bestaat nog steeds niet en negatieve rentes komen enkel voor in het funding deel van de hypotheek. Uiteindelijk zullen alle partijen toch betaald willen worden. Wel ziet het ernaar uit dat de moderne hypothecaire lening met meerdere geldverstrekkers een (voor wat betreft de marktwerking) efficiënte vorm van geldverstrekking kan zijn. Deze is zich langzaam maar zeker op de Nederlandse markt aan het vestigen en zal leiden tot goedkopere leningen.

Toch nog een kanttekening bij dit verhaal voor degenen die denken dat het investeren in hypotheken iets voor hem of haar is: In een wereld waar geld in overvloed aanwezig is, lijkt dat een goed idee, maar de vraag is wat er gaat gebeuren als de rente gaat stijgen of een nieuwe economische crisis zich aandient, iets wat nu met de Corona crisis ontstaat. Zullen dan alle nieuwe geldverstrekkers zich realiseren welke risico’s ze genomen hebben? Tenslotte hebben we niet zo lang geleden nog meegemaakt dat de huizenprijzen niet alleen maar kunnen stijgen en de huizenprijs is uiteindelijk wel de tegenwaarde van de hypothecaire lening. Goed overzien van de risico’s is bij elke investering belangrijk.