Klimaatcrisis in Nederland: Hoe hypotheekverstrekkers kunnen voorkomen dat hun hypotheekportefeuille onder water komt te staan

Nederland waterland en de effecten van klimaatverandering

Sinds jaar en dag is ons land onlosmakelijk verbonden met water. Een kwart van ons land ligt onder zeeniveau en een zesde van ons totale oppervlak bestaat uit watergebieden. Het water heeft ons veel voorspoed gebracht. Neem bijvoorbeeld Rotterdam als wereldhaven, de visserijsector, onze internationale expertise op gebied van watermanagement, maar kijk ook eens naar de unieke Hollandse landschappen en natuurgebieden.

Het ontstaan van onbewoonbare gebieden
Keerzijde is dat Nederland een eeuwenoude strijd voert tegen het opkomende water welke in een steeds rapper tempo wordt gevoerd. In haar laatste klimaatrapport sprak het International Panel of Climate Change (IPCC) haar zorg uit over de zeespiegelstijging. Het broeikaseffect zorgt ervoor dat     de zeespiegel deze eeuw tussen de 26 en 82 centimeter verder zal stijgen. Rond 2150 kan dit oplopen tot zelfs van 1 tot 5 meter als de opwarming doorzet en Antarctica zijn ijs verliest. Een bijkomend probleem is dat dijken door een tekort aan zoetwater kunnen barsten of scheuren gaan vertonen waardoor ze geen veiligheid meer kunnen bieden tegen hoog water. Dit verschijnsel heet ‘verzilting’ (ook wel ‘bodemverzouting’ genoemd). Daar bovenop komt de inklinking van de Nederlandse grond door het onttrekken van grondwater voor de landbouw.

Woning en fundamentschade door afwisselende natte periodes met droogte
Toename van extreme regenval zorgt voor een steeds hogere kans op overstromingen en wateroverlast. Een recent voorbeeld zijn de overstromingen in Limburg en Noord-Brabant. Volgens het Verbond van Verzekeraars ontvingen verzekeraars meer dan 25.000 schadeclaims (zowel particuliere als zakelijke schade aan panden, bedrijfspanden en auto's). Volgens het Verbond van Verzekeraars zal de schadeafhandeling nog geruime tijd in beslag nemen. Bij grote natuurrampen zoals deze kan de schadelast zelfs zo hard kan oplopen dat verzekeraars kunnen omvallen. Om die reden is het Verbond momenteel in gesprek met de overheid.

Uitgaande van de actuele klimaatmodellen in vergelijking tot 2050 (zie Figuur 1) zien we een forse toename van de kans op zware regenval. Dit heeft tot gevolg dat enorme schade aan woningen kan ontstaan zoals waterschade door overstromingen. Regenval wisselt zich bovendien steeds vaker af met lange periodes van droogte. Hierdoor kunnen funderingsproblemen aan huizen ontstaat, veroorzaakt door paalrot.

Figuur 1. Aantal dagen met zware regenval (15 mm of meer): 2020 vs. 2050 (scenario: sterke klimaatverandering). Bron: www.klimaateffectatlas.nl

In Figuur 2 zien we dat vooral in de Randstad, de plek waar de woningprijs tot verbazingwekkende hoogte is gestegen is anno 2022, de kans op overstroming in 2050 het hoogst is. De meeste 'droge’ gebieden bevinden zich in het oosten van het land en kunnen daardoor wel eens de nieuwe top woonlocaties van ons land worden

Figuur 2. Plaatsgebonden overstromingskans met diepte van meer dan 50cm in 2050. Bron: www.klimaateffectatlas.nl

Impact op hypotheekverstrekkers

Het CBS geeft aan dat Nederland ruim 8 miljoen woningen telt, waarvan de helft gepositioneerd is in de Randstad. Uitgerekend het gebied waarvan we zojuist hebben geconstateerd dat de kans op overstroming en heftige regenval in de komende jaren in Nederland het grootst is.
Van die 8 miljoen woningen is ruim 60% (deels) gefinancierd met een hypotheek.
Dit betekent dat het toenemende risico van overstromingen en de gevolgen hiervan niet alleen impact hebben op de woningbezitter, maar ook op de hypotheekverstrekker.

Wanneer de kans op overstromingen toeneemt in Nederland zal de locatie van een woning een meer onzekere factor worden in de waardering van de woningprijs. Immers door een overstroming is het wonen aan de rivier een stuk minder aantrekkelijk geworden. De huizenprijzen van woningen op locaties waar een grotere overstromingskans is, zullen dalen, terwijl de huizenprijzen in hoger gelegen gebieden mogelijk zullen stijgen. Immers, wie wil er in een gebied wonen waarin de kans groot is dat je met natte voeten wakker wordt?

Wordt een woning daadwerkelijk getroffen door hoog water dan zal de veroorzaakte schade aan de woning tevens leiden tot een waardedaling. In een recent gepubliceerd rapport van de ABN AMRO blijkt dat de waardedaling ruim 32% is na een diepe overstroming van 200 cm. Hierbij is gekeken naar een soortgelijke overstroming in het Amerikaanse Georgia.

Is de overstroming voorbij dan zal de eigenaar van de woning de schade moeten herstellen. Omdat verzekeraars niet altijd de schade vergoeden bij een overstroming, zoals gezien bij de recente overstroming in Limburg, zal de eigenaar mogelijk de schade uit eigen portemonnee moeten betalen. Heeft de getroffen woningbezitter onvoldoende spaargeld dan kan dit naast een waardedaling ook gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Een combinatie die zowel voor hypotheekverstrekker als woningeigenaar erg ongewenst is en in het ergste geval zal leiden tot een restschuld.

Hypotheekverstrekkers zullen daarom serieus rekening moeten gaan houden met de gevolgen van klimaatverandering, zodat de waarde van het onderpand en risico van de hypotheeklening wordt herijkt naar aanleiding van deze nieuwe inzichten. Daarnaast helpt deze herijking om na te denken over passende maatregelen hoe je als hypotheekverstrekker het risico op je portefeuille kunt verlagen en eventuele aanpassingen in het acceptatiebeleid of product kunt maken bij nieuw te verstrekken leningen.

ABN AMRO is als één van de grootste hypotheekverstrekkers met de publicatie van hun onderzoek over “De economische impact van toekomstige overstromingen in Nederland” zichtbaar bezig met dit thema. Ondanks een oproep op LinkedIn is voor ons niet duidelijk geworden of andere hypotheekverstrekkers eveneens al rekening houden met de risico's van klimaatverandering.
Daarom geven we voor de zekerheid een aantal strategische oplossingen om het risico van de bestaande hypotheekportefeuille en nieuw te verstrekken hypotheken te beheersen naar aanleiding van de klimaatontwikkelingen.

Verminderen van risico’s op de hypotheekportefeuille

De hypotheekverstrekker heeft een belang om zijn hypotheekportefeuille te herwaarderen tegen de nieuwe risico’s. Het is bekend dat de onroerend goed waarde door overstromingen afneemt, nog los van de herstelkosten die nodig zijn. Het is dus zaak om kritisch te kijken naar de loan-to-value (LTV) in risico gebieden. De Nederlandse Bank en ECB zullen dit ook van de banken gaan verlangen. Hieruit volgt ook een bepaalde voorkeur voor het herbalanceren van de hypotheekportefeuille naar een betere spreiding over de verschillende risico’s. Een manier waarop dit wordt gedaan is het securitiseren van een deel van de hypotheekportefeuille. Dit is het verpakken van hypotheekleningen in een belegging voor anderen om een deel van het risico en de opbrengsten over te dragen aan anderen. Een securitisatie wordt gebruikt om de kaspositie te verbeteren (want de verkoop brengt geld binnen) maar ook om risico’s te verdelen. Daarmee worden de risico’s gespreid over meerdere partijen. Het is dus te verwachten dat het aantal securitisaties zal toenemen. Te verwachten is ook dat de rente voor dit soort risico’s wat hoger zal zijn.

Tegelijkertijd zal de hypotheekverstrekker vanuit de bestaande portefeuille huiseigenaren willen waarschuwen voor risico’s zoals overstroming, droogte en andere schade door extreem weer. Hierbij is juist de Loan-to-Income ratio (LTI) een belangrijke indicator van het risico.  Eigenlijk is het geen verkeerd idee om klanten in deze risicogroep preventief te benaderen. Dit kan met een voorstel om een financiële voorziening te treffen voor preventief onderhoud zoals funderingsverbetering in risicogebieden met paalrot of isolatiemaatregelen voor huizen met een laag energielabel. Het is tevens vanuit de zorgplicht gevraagd, maar dient ook het belang van de bank zelf. Een klant die niet meer in staat is zijn woninglasten te betalen is doorgaans een verliespost voor de bank.

Het is zaak om goed te kijken vanuit de nieuwe perspectieven naar de data in de hypotheken portefeuille en gerichte acties te ontwikkelen, zowel naar het herbalanceren van de portefeuille als naar het benaderen van de klanten met een naar nieuwe inzichten verhoogd risicoprofiel. Deze klanten kunnen worden aangespoord om meer af te lossen of een extra lening aan te gaan om de woning beter te wapenen tegen de risico’s. Ook zal een grotere voorziening op de portefeuille worden genomen om de nieuwe risico’s af te dekken.

Voor nieuwe hypotheken geldt dat het beoordelen van de draagkracht van de nieuwe bewoner ook moet worden bezien naar de nieuwe risico’s. Bij een taxatie zullen de kans op overstroming, niveau NAP, woonlocatie en funderingslabel ook mee worden gewogen. Dat kan leiden tot een extra risico-opslag of een hogere inkomenseis. Ook is er de mogelijkheid van het instellen van een verplicht bouwdepot voor verduurzaming en herstelwerkzaamheden. En natuurlijk zal de hypotheekverstrekker bij acceptatie ook gaan letten op concentratie risico’s.

Conclusie

De afgelopen maanden werden we overspoeld in het nieuws met berichtgeving over overstromingen en andere negatieve effecten door klimaatverandering. Op de klimaattop in Glasgow is duidelijk geworden dat de opwarming van de aarde en de stijging van de zeespiegel niet snel genoeg wordt teruggedrongen. In plaats van af te wachten of de wereldleiders van bijna 200 landen het eens worden over de te nemen maatregelen zullen hypotheekverstrekkers het heft in eigen handen moeten nemen. Klimaatverandering is een feit en zij kunnen zich hier het beste actief op voorbereiden om zo het risico van hun bestaande portefeuille en nieuw te verstrekken hypotheken beter te beheersen. Daarnaast biedt actief meedenken met de bestaande en nieuwe klant kansen om woningen (betaalbaar) te verduurzamen en transformeert de geldverstrekker naar partner die meedenkt in de financiële toekomst en woonsituatie van de klant.

Novisource

Met een team van enthousiaste collega’s bieden wij oplossingen op het gebied van Change Management bij banken, verzekeraars en vermogensbeheerders. Heeft uw organisatie hulp of advies nodig op het gebied van Digitale transformatie en Hypotheken? Neem dan contact op met Didiér Adams via didier.adams@novisource.nl of 06-86810176.

Bronnen:

  1. https://abnamro.nl/nl/media/201207-Economische-impact-van-toekomstige-overstromingen-in-Nederland-1_tcm16-95220.pdf
  2. https://parool.nl/nederland/is-nederland-in-de-toekomst-nog-wel-bewoonbaar-als-de-zeespiegel-zo-snel-blijft-stijgen~b7b0a1c0/
  3. knmiprojects.archiefweb.eu/?subsite=klimaatscenarios#archive
  4. https://bitsofscience.org/sea-level-rise-timescales-speed-carbon-budget-7286/
  5. https://deltaprogramma.nl/deltaprogramma/vraag-en-antwoord/hoe-zit-het-met-de-zeespiegelstijging
  6. https://1limburg.nl/waterschade-welke-schade-wordt-vergoed-en-welke-niet
  7. https://ipcc.ch/report/ar6/wg1/#FullReport