Van administratief medewerker terug naar vastgoedinvesteerder: Hoe blockchain de uitwisseling van huurgegevens kan versimpelen

De aankoop van panden specifiek voor de verhuur heeft in de laatste jaren een vlucht genomen. Het verhuren van vastgoed levert voor de beleggers een mooi rendement op. Daarnaast kunnen beleggers profiteren van een mogelijke waardestijging van hun vastgoed. Echter zitten er niet alleen maar voordelen aan het zijn van vastgoedinvesteerder. Voor vastgoedeigenaren die meerdere panden en dus huurders hebben, is de huuradministratie een doorn in het oog. Kan dit niet makkelijker? Zeer zeker. In dit artikel leg ik je uit hoe via verschillende digitale platformen de administratie en informatiedeling met verschillende partijen versimpeld kan worden.

Het probleem: de laatste jaren is het aantal particuliere beleggers die vastgoed kopen om daarna te verhuren aanzienlijk gegroeid.

Waar in 2006 slechts 3,3% van de koopwoningmarkt bestond uit “Buy-to-Let” woningen, is dit aandeel in 2016 al gestegen naar 5,8%. In de grote steden kan dit aandeel zelfs oplopen tot 15% en hoger. Dit is met name te danken aan de lage spaarrente die particuliere beleggers dwingt om te zoeken naar andere mogelijkheden om rendement te maken. Dat is gelukt, want het gemiddeld rendement lag in 2018 op zo’n 6,8%. Hoewel het gemiddeld aanvangsrendement een dalende lijn laat zien, met name veroorzaakt door de sterke stijging van de vastgoedprijzen, is het rendement nog stukken beter dan de 0,2% die je op de meeste spaarrekeningen krijgt.

Figuur 1. Gemiddeld aanvangsrendement Buy-to-Let in Nederland. Bron: NVM, VBO, VGM NL, Bewerkt door Novisource

Dat is lekker verdienen! Zitten er dan geen nadelen aan dat vastgoedondernemer zijn?

Jawel, namelijk de huuradministratie. Als je één pand hebt met één of enkele huurders is de administratie nog goed te doen. Echter, als je meerdere panden bezit met een aanzienlijk aantal huurders wordt het geheel een stuk tijdrovender. Je bent continu bezig met inzichtelijk maken wie de huurders zijn, of ze maandelijks hun huur betalen en hoeveel je rendement is. Om nog maar niet te spreken over het onderhoud wat je panden vergen.

Daarnaast willen banken en andere geldverstrekkers die Buy-to-Let vastgoed financieren periodiek een update van je huurgegevens. Zo kunnen ze zien of het risico van hun uitstaande leningen is veranderd. Daarnaast zijn ze verplicht deze gegevens aan te leveren bij de DNB die toezicht houdt op de banken in Nederland. Vervelend voor jou als ondernemer, want iedere verstrekker heeft zijn eigen format met specifieke huurinformatie die jij moet invullen voor al je huurders. Je eigen Excelletje doorsturen gaat dus niet.

Ook vervelend voor de geldverstrekker, want huurders sturen vaak hun gevraagde huurgegevens niet (tijdig) door, waardoor hun medewerkers veel tijd kwijt zijn aan nazorg om alsnog de huurgegevens te verkrijgen. En dat terwijl ze de hete adem van de toezichthouder in hun nek voelen. Gelukkig zijn er digitale oplossingen om de aanlevering van huurgegevens tussen verschillende partijen te versnellen en te vereenvoudigen.

Oplossing 1. Inrichten van een online bankomgeving

Het inrichten van een online omgeving is een vrij simpele oplossing om huurgegevens uit te wisselen tussen twee partijen. Een hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld een online omgeving inrichten voor hun klanten, waarin de klant zelf zijn huurgegevens kan aanpassen bij een wijziging. Wanneer klanten dit niet uit zichzelf doen, kan de klant periodiek geïnformeerd worden dat het de hoogste tijd is om de huurgegevens te checken en te updaten waar nodig.

Figuur 2. Uitwisselen van huurinformatie binnen een digitale bankomgeving

Voordeel van een online omgeving met geautomatiseerde achterliggende processen is dat de operationele medewerker zijn tijd weer kan besteden aan aanvragen beoordelen i.p.v. klanten herinneren om hun huurgegevens aan te leveren. Daarnaast blijven persoonlijk gevoelige gegevens binnen de online omgeving, zodat deze niet in verkeerde handen belanden. Nadeel is dat er slechts twee partijen onderdeel zijn van de online omgeving. Andere partijen die ook toegang nodig hebben tot deze informatie, zullen de data toegestuurd moeten krijgen. Eventueel in een ander format naar wens wat weer extra tijd en energie kost.

Oplossing 2. Inrichten Blockchain omgeving

Een oplossing die iets verder van ons afstaat is de Blockchain. Dit betekent niet dat huurders plots de huurbaas met Bitcoins moeten gaan betalen. Wel kun je als geldverstrekker een blockchain omgeving opzetten waarin je verschillende partijen toegang kunt geven tot bepaalde informatie. Dit kan tijdelijk zijn, bijvoorbeeld voor een taxateur of toezichthouder. Maar ook voor langere tijd, bijvoorbeeld de klant die zo gedurende de looptijd van zijn lening zijn huurinformatie kan updaten.

Figuur 3. Één bron van waarheid en uitwisseling van huurgegevens

Voordeel van een blockchain is dat verschillende partijen (o.a. taxateur, huurder, vastgoedondernemer, hypotheekverstrekker, DNB) toegang kan worden gegeven tot dezelfde informatie en dus dezelfde waarheid. Ook hoeven de verschillende partijen in de keten niet afzonderlijk de huurinformatie uit te wisselen, maar kunnen de verschillende partijen zelf de informatie ophalen uit de bron. Zo weten zij altijd dat ze naar de meest recente informatie kijken. Daarnaast worden verschillende gegevens (tijd, datum, gebruiker) opgeslagen wanneer wijzigingen worden gemaakt, wat het terugzoeken van informatie versimpelt, bijvoorbeeld bij een audit. Kijk je naar de beheerkant, dan zien we dat een Blockchain nooit uitvalt, weinig tot geen onderhoud nodig heeft en niet centraal beheerd wordt. Dit scheelt enorm in de kosten. Tot slot kunnen er geen gegevens worden verwijderd binnen de Blockchain, maar enkel worden toegevoegd. Perfect om fraude te voorkomen.

De Rabobank heeft onlangs als éérste grootbank een oplossing ontwikkeld voor verhuurders om snel en veilig contract- en huurinformatie vast te leggen: een online omgeving gebaseerd op blockchain-technologie. Contractgegevens worden hierbij door de verhuurder op het moment van ontstaan gedigitaliseerd, gestructureerd vastgelegd en vervolgens geregistreerd. De verhuurder kan deze gegevens daarna beschikbaar stellen aan andere partijen.

Tot slot

De Buy-to-Let markt heeft de afgelopen jaren een enorme groei doorgemaakt. Dit heeft geleid tot nieuwe problematiek in de vorm van huuradministratie en de uitwisseling hiervan tussen verschillende partijen. Hoe groter de portefeuilles worden van bijvoorbeeld vastgoedondernemers en hypotheekverstrekkers, hoe groter de werklast. Er is zeker behoefte om dit te digitaliseren en het manuele werk wat hierbij komt kijken te verkleinen. We verwachten dan ook dat steeds meer partijen in de keten, met name de geldverstrekkers en banken, een digitale oplossing op korte termijn gaan implementeren