Covid-19: 3 maanden later. De impact van de Coronacrisis op de vastgoed-en hypotheekmarkt

Auteur: Didiér Adams; Illustraties: Robert-Jan Spee

Het is alweer ruim 3 maanden geleden toen het kabinet op 12 maart voor heel Nederland de eerste maatregelen aankondigde om het Coronavirus te bestrijden. De samenleving viel letterlijk en figuurlijk stil en in vrijwel alle sectoren werd duidelijk dat het mogelijk een zware crisis kon gaan worden. Ook in de verhitte vastgoed-en hypotheekmarkt werd veelvuldig de glazen bol erbij genomen om te zien of het tij zou gaan keren.

Van offline naar online dienstverlening

Voor de makelaars was het in maart even schakelen. Kijkdagen met een huis vol huizenzoekers die een kwartiertje binnen mogen kijken om daarna een bod te doen was de normaalste zaak van de wereld. Dat kon plots niet meer.

Anneke Haak zette destijds de knop al snel om en gebruikte haar creativiteit om een nieuwe manier van bezichtigen te introduceren. Door het maken van woningfilmpjes konden geïnteresseerden een woning digitaal bezichtigen waarna ze hun interesse kenbaar kunnen maken via een vragenlijst. Samen met de opdrachtgever/verkoper worden er een aantal potentiële kopers geselecteerd die de woning daarna fysiek mogen bekijken.

Deze moderne en veilige manier van bezichtigen blijkt aan te slaan. “Ook van kopers en verkopers hebben we veel positieve reacties gekregen. We kiezen er daarom voor deze manier van werken voorlopig te blijven hanteren en waar nodig te verbeteren”, licht Anneke enthousiast toe.

Ook Caroline was al snel overgestapt naar digitale adviesgesprekken. Met behulp van adviessoftware Finly kan ze tevens overzichten en grafieken laten zien, net zoals in een gesprek bij haar op locatie. Inmiddels lopen klanten weer binnen op kantoor. “We hebben op verschillende plekken plexiglas schermen geplaatst, houden voldoende afstand en schudden geen handen”, vertelt ze.

Vooral kennismakingsgesprekken vinden fysiek plaats. “Onlangs had ik een stel dat, op aanraden van hun ouders, vanuit Brabant naar Leiderdorp zijn gereden voor een adviesgesprek. Wanneer je fysiek tegenover iemand zit kun je toch beter een persoonlijke indruk krijgen”. Je schaft geen hypotheek aan, maar een advies op je financiële toekomst.”

Meer vraag, aanbod en verkoop van woningen

In april meldde Makelaarsland dat het aantal bezichtigingen met bijna 40% was gedaald. Vooral de nieuwsgierige huizensnuffelaar liet het destijds afweten. Anneke merkte daar toen nog weinig van. Op haar digitale bezichtigingen kreeg ze nog steeds per woning een 30-tal vragenlijsten toegestuurd van geïnteresseerden. Ook nu is dit nog steeds het geval. “De onrust zit meer bij de media, marktexperts en economen. Als de consument een instapklare woning ziet en de vraagprijs wil betalen dan blijven woningen snel verkocht worden”.

Waar experts een stabilisering van de markt verwachten is het bij de Laen makelaars alleen maar drukker geworden. De afgelopen periode verkocht ze ruim 30% meer woningen dan in de periode voor Corona. Ook de NVM meldt dat begin juni het hoogste aantal woningen verkocht werd in 2020. De huizenmarkt ligt daarmee na een kleine dip weer op het niveau van 2019.

De Laen Makelaardij bedient als aankoopmakelaar ook de woningzoeker. Naast de verkoopkant is ook de aankoopkant ontzettend aangetrokken. “Met de drie makelaars op kantoor nemen we bewust maximaal 10 specifieke aankoopopdrachten tegelijkertijd aan. Zo kunnen we de aandacht en service bieden die de klant van ons mag verwachten”, geeft Anneke aan.

Een blijvend stijgende gemiddelde koopsom

In maart was de grote vraag wat er met de gemiddelde huizenprijs ging gebeuren. In de vorige economische crisis van 2008 daalde de gemiddelde woningprijs met ruim 20%. De Coronacrisis zou nog heftiger worden, zo werd voorspeld en voor veel starters bloeide hoop dat zij de huizenmarkt in de komende periode konden gaan betreden. Enkele weken nadat het virus naar Nederland was afgereisd was het nog niet zo ver. Destijds gaf Anneke het grote spaarvermogen van Nederland als reden voor deze tendens. “Voor de aankoop van een huis geven ouders in mijn regio nu nog steeds net zo makkelijk een ton als schenking aan hun kinderen als voor de start van de crisis”.

Een kwartaal later blijkt dat er nog niets veranderd is. Cijfers van de NVM laten zelfs zien dat de gemiddelde verkoopprijs ruim 8,8% was gestegen in de maanden maart tot juni. De krapte binnen de huizenmarkt blijft hierin een rol spelen. “In de Randstad is in de jaren na de vorige crisis een tekort ontstaan aan nieuwbouwwoningen. Mede door de stikstofcrisis liggen erg veel bouwprojecten in dit deel van het land stil.” legt Anneke uit.

Interessant om te zien, is dat de verlaging van de snelheid op de snelwegen en het massale thuiswerken er nog niet voor hebben gezorgd dat bouwtrajecten weer zijn opgestart. Een ontwikkeling die niet meehelpt om het tekort aan huizen op te lossen en daarmee een halt toe te roepen aan de almaar stijgende huizenprijzen.

Naast stikstof ligt er een nieuw gevaar op de loer. Er moet namelijk rekening worden gehouden met een nieuwe geluidswet die over 2 jaar ingaat. Hierdoor wordt de bouw van nieuwe huizen in een straal rondom vliegvelden lastiger. Juist in die gebieden staan veel grote nieuwbouwprojecten gepland. Mocht het kabinet niet tijdig ingrijpen dan zal deze situatie verder bijdragen aan de krapte in de huizenmarkt.

Ook de verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners klinkt positief, maar kan huizenkopers tegenwerken. De DNB gaf in een onlangs gepubliceerd artikel aan dat de huizenprijs sterk gedreven wordt door de maximale leencapaciteit. Daarnaast geeft de Bank aan dat prijsstijgingen de laatste jaren weliswaar gepaard gaan met een tekort aan woningen, maar dat er historisch gezien geen samenhang waarneembaar is tussen woningprijzen en woningtekort.

Toch denkt de DNB dat het hoogtepunt is bereikt. De Nederlandsche Bank voorspelt een omslagpunt in de 2e helft van 2020, waardoor de gemiddelde huizenprijsstijging dit jaar op 4,3% uitkomt. Voor 2021 en 2022 voorziet de centrale bank een prijsdaling van 2,1% en 3,7%. Afhankelijk van het verloop van de pandemie kan dit meer of minder gunstig uitpakken, gaf DNB-directeur Sleijpen aan.

Afbeelding 1. Verloop gemiddelde huizenprijs verkochte woningen plus mogelijke scenario’s

Onrustig verloop van het aantal offerteaanvragen

In het eerste deel van deze artikelserie beschreef ik een opmerkelijk verschijnsel. In plaats van een verwachte daling zag ik in de cijfers voor offerteaanvragen een enorme piek ontstaan. Waar gemiddeld 10.000 aanvragen per week normaal was begin 2020, steeg het aantal in week 14 naar bijna 20.000 offertes, waarna de daling in werd gezet richting de normale waarden. Reden hiervoor waren het hoge aantal oversluiters door een verwachte stijging van de rente en het hoge aantal aanvragen voor bijvoorbeeld een verbouwing.

Terugkijkend naar de cijfers van de afgelopen 3 maanden laat afbeelding 2 zien dat de echt hoge aantallen niet meer gehaald worden. Het aantal aanvragen schommelt tussen de 8.000 - 12.000 waarbij scherpe stijgingen en dalingen te zien zijn. Vooral de dalende lijn in de laatste 5 weken roept de vraag op of het tij aan het keren is. De onrustige en onzekere tijd van Corona vertaalt zich zichtbaar terug in de hypotheekmarkt.

Caroline legt uit hoe dit komt. ”De geldgevers zijn ontzettend met elkaar aan het concurreren op basis van de aangeboden rentes. Het is de laatste weken al vaker voorgekomen dat ik net een advies rond heb waarna ik het bericht krijg dat de rente van de geadviseerde geldgever wordt verhoogd. Het is dan zaak om snel te schakelen, zodat de rente kan worden vastgezet. Dit kan ervoor zorgen dat er een piek in aanvragen ontstaat”.

Waar Caroline 3 maanden geleden meer gaten in de agenda zag was dit al snel hersteld. De maanden erna was het ontzettend hectisch en was het eerder zaak om tijd te vinden om alle aanvragen goed te kunnen behandelen. Dat er minder aanbod is op de woningmarkt betekent niet direct minder offerteaanvragen. ”Er zijn nog steeds veel oversluiters door de lage rentestand en nu de mensen meer thuis zijn gaan ze volop aan de slag met verbouwen “, geeft Caroline aan.

Afbeelding 2. Verloop van offerteaanvragen in de afgelopen 12 weken

Tot slot, een vooruitblik naar de toekomst

In april voerde vooral het gevoel van onzekerheid de boventoon. Nederland zag het onvoorspelbare virus hevig binnen Nederland razen en gezamenlijk zaten we dagelijks hoopvol voor de tv om verbetering te zien op het Coronadashboard. Anneke en Caroline zagen destijds een dip in hun agenda en verwachtten beiden een huizenmarkt die ging stabiliseren. Ook de media, DNB en economen van de grootbanken verwachtten een kanteling in de huizenmarkt vanaf Q3.

Algemeen directeur Michiel Meijer van Van Bruggen Adviesgroep gaf in een onlangs gepubliceerd artikel van Munt Hypotheken aan dat er serieus rekening wordt gehouden met een rustiger vierde kwartaal wat betreft hypotheekaanvragen. Zij gaan uit van een terugval van 15 procent. Lees je de ervaringen van onze experts dan kun je je dat nog moeilijk voorstellen.

Toch blijft Caroline kritisch kijken naar de nabije toekomst. “Hoe het coronavirus zich gaat ontwikkelen is moeilijk te voorspellen. Ook het consumentenvertrouwen speelt hierin een rol. Wanneer dit wegvalt moeten we wellicht terug naar de 3e of 2e versnelling en kan de aankoop van woningen mogelijk stagneren.”